‘Radiografía del stock de vivienda 2015’
El principal objetivo del informe ‘Radiografía del stock de la vivienda 2015’ ha sido estimar el número total de viviendas construidas desde 2008 que permanecían vacías a fecha 30 de junio de 2015 en España. Para ello se han utilizado dos criterios de cálculo que han servido para contrastar y hacer más robustos los resultados:
Un modelo econométrico basado en parámetros socioeconómicos e inmobiliarios.
Un panel de expertos, a partir de una encuesta lanzada a nuestra red de técnicos en los municipios más representativos de la obra nueva.
A través del modelo econométrico se ha estimado, en primer lugar, el número de viviendas principales (hogares) y de viviendas secundarias existentes en España en la fecha del estudio. Las viviendas estimadas incluyen tanto las adquiridas en propiedad (por compraventa o autopromoción) como las alquiladas o cedidas para su ocupación. Una vez calculado el número actual de ambos tipos de vivienda, se ha procedido a su distribución en función del año de construcción del inmueble, reparto que se ha ajustado en base a las siguientes fuentes y variables:
Los Censos y Padrones de población.
La evolución del PIB y el empleo.
La información en fuentes públicas sobre movimientos turísticos.
La evolución económica de los principales países emisores de turismo hacia España.
Tras su distribución por año de construcción, éstas se han restado del número total de inmuebles construidos obteniendo así la cantidad de viviendas vacías atribuibles a cada período. El resultado final del stock analizado es la suma de los inmuebles vacíos estimados con fecha de construcción posterior a 2008.
La encuesta a nuestra red técnica ha abarcado una muestra representativa del territorio: 900 municipios que aglutinan el 80% de las viviendas construidas en el último decenio.
Los resultados del modelo se han contrastado con una encuesta a nuestra red de técnicos especializados en el análisis de la obra nueva, dentro de su actividad ordinaria de valoración y consultoría. Dicha encuesta ha abarcado una muestra representativa del territorio; en concreto se ha dirigido a los cerca de 900 municipios que han aglutinado el 80% de las viviendas construidas en el último decenio. Los expertos han aportado, como parte principal de la encuesta, el intervalo de desocupación de vivienda nueva (construida con posterioridad a 2008) que han considerado más adecuado en base a su experiencia diaria. En los municipios más grandes la encuesta ha descendido a nivel de los principales sectores urbanísticos con un número signi cativo de viviendas terminadas desde 2008.
Del contraste entre la opinión de experto y el modelo econométrico se han producido tres escenarios:
Cuando el índice de desocupación calculado a través del modelo econométrico se ha situado dentro del intervalo ofrecido por el técnico, se ha mantenido el dato obtenido por el modelo.
Cuando se ha producido una discrepancia signi cativa entre ambos, circunstancia que se ha observado en un 17% de los casos, se ha realizado una media ponderada entre ambos datos ponderando por dos tercios la opinión del experto y por un tercio la salida del modelo.
En el grupo de municipios en donde no se ha recabado opinión de experto (pequeñas localidades del interior que aglutinan el 20% restante de lo construido) se ha mantenido el resultado del modelo.
Adicionalmente, se ha consultado a nuestra red de expertos sobre otros aspectos relevantes del mercado de obra nueva. La información complementaria recabada abarca los siguientes aspectos:
La proporción de viviendas vacías en manos del promotor tradicional.
El porcentaje de viviendas vacías que no se comercializa y sus causas.
El precio de las que se comercializan en función de su tipología y programa.
El descenso de precios sufrido desde máximos en cada zona y las expectativas de evolución del mismo a lo largo de 2016.
El porcentaje de la obra nueva que se comercializa en alquiler.
Proporción y per l del comprador nacional y extranjero.
Principales causas por las que la vivienda comercializada no logra venderse.
La vivienda usada como competencia de la nueva.
El tiempo estimado de absorción del stock existente de obra nueva.
Zonas en las que empieza a ser necesario construir para evitar el desabastecimiento futuro del mercado.
Con las respuestas a estas cuestiones y por elevación con respecto al peso de cada mercado local sobre el conjunto de la obra nueva, se han realizado los correspondientes cálculos y gráficos que ilustran los distintos apartados del informe.
RESUMEN EJECUTIVO
La crisis de las hipotecas subprime iniciada en EEUU en el verano de 2007 se extendió al sistema financiero internacional y puso fin a una década dorada en el mercado residencial español. La restricción financiera precipitó la crisis en un sector que ya mostraba signos de desaceleración desde finales de 2006, año que marcó el récord histórico de solicitudes para inicio de vivienda: 865.000 unidades, según el Ministerio de Fomento. Cuando esos inmuebles se terminaron en 2008, encontraron compradores con problemas de financiación y una demanda retraída ante la expectativa de que los precios tendían a la baja. Las viviendas de obra nueva que meses antes se despachaban a buen ritmo no encontraban comprador: una parte importante de la obra nueva llegaba para quedarse.
Aunque a ritmo más lento, la construcción no se ha detenido durante la crisis. Según los datos o ciales, en España se terminaron 1,56 millones de viviendas desde 2008, una cifra equivalente al 6,4% del parque de viviendas existente en el país. El 80% de esos inmuebles construidos en los últimos años se concentran en solo 900 de los más de 8.000 municipios que hay en España.
El 24,9% de los 1,56 millones de viviendas terminadas desde 2008 permanece desocupada a la espera de ser vendida o alquilada. Es decir, 389.000 unidades, con una distribución muy desigual.
La aproximación estadística explicada en el primer capítulo de este informe concluye que de esas 1,56 millones de viviendas, el 24,9% permanece desocupada a la espera de ser vendida o alquilada. Es decir, 389.000 unidades, con una distribución muy desigual por el territorio.
Las grandes bolsas de stock, en cifras absolutas, se concentran en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas, por un lado, y en la costa, por otro. Las provincias que según nuestras estimaciones concentran una mayor cantidad de viviendas nuevas vacías son, por este orden, Madrid, Valencia, Murcia, Barcelona y Alicante. La Comunidad Autónoma que mayor cantidad de stock concentra es Andalucía con un 17% del total.
Igual que la nueva construcción durante los años de crisis se concentra en una pequeña parte de los municipios, también el stock puede decirse que es un fenómeno relativamente acotado. Junto al 12% de las localidades españolas en las que no se construyó nada desde 2008, encontramos otro 42% de municipios donde la tasa de stock es inferior al 10%.
La situación de alta sobreoferta (un nivel de desocupación superior al 40% de las viviendas construidas desde 2008) se da en el 11% de los municipios españoles.
Las provincias con una mayor densidad de stock según nuestras estimaciones son, por este orden, Almería, Cuenca, Castellón, Toledo y Murcia, con porcentajes de vivienda nueva vacía sobre construida de entre el 38,9% y el 32,7%. El análisis por zonas y municipios más relevantes se detalla en páginas sucesivas.
ABSORCIÓN DEL STOCK
De acuerdo a los ritmos actuales de comercialización del stock, estimamos que el tiempo medio de absorción en España se sitúa en 2,5 años. Es decir, que puede situarse en el entorno del primer semestre de 2018 el momento en que el stock estará prácticamente liquidado, siempre teniendo en cuenta que existen situaciones excepcionales en algunos mercados que se prolongarán por más tiempo. Así, en las áreas que aglutinan más del 50% de viviendas sin vender respecto al parque construido se espera al menos un periodo de absorción de cuatro años de media. Por el contrario, en las zonas donde el excedente es inferior al 10% del parque construido, el tiempo medio estimado para absorber por completo el excedente es de 1,2 años.
RADIOGRAFÍA DE LA SOBREOFERTA
De la consulta realizada a los técnicos de Tinsa sobre una muestra de 900 municipios que aglutinan el 80% de la vivienda construida en el país desde el inicio de la crisis, se desprende que apenas un 13% de las viviendas nuevas vacías permanece en manos de los promotores y que, en términos generales, más de un 95% está en comercialización. La casuística, en cualquier caso, es heterogénea y existen enclaves donde el stock que se mantiene fuera de mercado alcanza cotas llamativas.
Las razones por las que una parte de las viviendas vacías se mantienen fuera del mercado son diversas. El deseo de esperar a que los precios se recuperen es la más frecuente (en torno a un 23% de los casos), seguida de cerca por problemas judiciales y procesos en curso de adjudicación, que suman otro 20%. La saturación del mercado o el mal estado de las viviendas (vandalismo, okupas,…) también aparecen entre las causas mencionadas.
Aunque se tiende a vincular stock con venta, lo cierto es que el alquiler también tiene un papel en la comercialización de la vivienda vacía, aunque reducido. Aproximadamente un 9% del stock está en el mercado bajo esta fórmula. Es en las zonas con más concentración de viviendas vacías, donde el alquiler encuentra más desarrollo, llegándose a alcanzar tasas medias del 12%.
De acuerdo a la percepción de los técnicos de Tinsa, en algo más de un 30% de los municipios todavía quedan ajustes pendientes de precio en mayor o menor medida.